景瑞控股转型“危局” 陷“增长乏力”困境

来源:商业观察杂志时间:2019-10-15 10:02:16

喜极而“泣”!

闫浩、陈新戈或许没有想到,上市当天景瑞控股股价就迎来破发,从此陷入了长达4年之久的低迷。究其原因,与景瑞控股上市两年后盈利能力的?#20013;?#19979;滑关?#30340;?#22823;。

数据来源:东方财富choice

在2015年大亏损年份,上市公司设立“合福资本”,主要聚焦房地产生态圈和新兴消费领域进?#22411;?#36164;。2017年,先后设立优钺资管、悦樘公寓和锴瑞办公等3大?#25945;ǎ?#19994;务涵盖房地产私募股权基金、长租公寓、持有型办公物?#20302;?#36164;运营等。

随着上述4大业务板块的设立,景瑞自我标榜的一场以“轻资产、精细化、重运营”为方向的转型开始了。

不过,?#26434;?#20854;转型?#30340;?#21364;不太看好。“现在谈转型言之尚早,景瑞控股转型资产管理服务商是不得已而为之”易居企业集团研究总监洪圣奇对《商业观察》表示。

转型陷“增长乏力”困境

如火如荼的“转型”,并没有使景瑞控股迎来业绩的快速增长。据其于9月13日披露的中报,2019年上半年,上市公司实现营业收入21.86亿元,同比增长1.03%;实现公?#23621;?#26377;人应占期内溢利2.8亿元,同比增长3.85%。

“转型之路”一点也不好走,景瑞控股已然陷入“增长乏力”怪圈。正如香颂资?#23616;?#34892;董事沈?#20154;?#35828;,如果本业都没有做出成绩,想通过跨界转型就会困难更多。

数据也可以进行佐证。同期内,上市公司物业销售实现收入16.68亿元,在营收中占比76.3%,但相较2018年中期下降6.4%,这或是景瑞控股营收增长乏力的主因。对此,上市公司在中报中表示“项目开发排期集中下半年交付而导致开发物?#21040;?#20184;的项目及交付建筑面积减少”。

事?#31561;?#19981;尽然。10月2日,景瑞控股发布了《2019年9月未经审计的运营数据?#32602;?#23454;现合约销售额18.79亿元,同比下降6.56%。据该份公告披露,截至2019年9末上市公司的销售额为153.55亿元,这与其在今年3月业绩发布会?#22411;?#38706;的“2019年销售?#22411;?#36798;到270亿左右”,完成率仅为56.87%。

不难发现,今年第?#21215;?#24230;景瑞控股还有116.45亿元的销售额要完成。压力之大,可想而知。

频频高息发债

进入2019年,景瑞控股“借新还旧”接连上演,以“为现有债务再融资及作一般公?#23621;?#36884;”为由,频频高息发债。

7月25日,景瑞控股发行了为期两年金额为2.6亿美元的优先票据,利率为12%,这也是上市公司今年第三次发债,创下上市后记录。在这之前的4月,景瑞控股发行了一笔金额为2亿美元、利率为10.875%的优先票据,该等票据将于2021年10月到期。

将时间推至1月31日,景瑞控股发行将于2020年7月到期金额为1.5亿美元的优先票据,利率更是高达13%。

上海中原房地产分析师卢?#24180;?#23545;《商业观察》表示,最近几年的楼市,要求房企抗风险能力要比较强。对房企来说,资金是极重要的一环。没有资金,地拿不了,工开不了,啥事情也干不了,发债可以让房企手头至少是有一部分资金可以动的。但发债利率的高低,也?#20174;?#20986;资本市场对这家企业的风险评估。利率越来越高,对企业的生存也造成了较大的考验。

频频发债后,2019年中期景瑞控股借款总额也由2018年末的187.01亿元增加至209.65亿元,同比增长12.1%。净负债率方面,也相应由之前的63.89%升至71.73%。三费费率更是出现了大幅攀升,数值高达27.59%,较之2018年末上升了15.41个百分点。

2019年中期,上市公司财务费用为1.66亿元,相较2018年增长51.46%,碾压营收增幅。三费费?#26102;?#22686;,也就不难理解了。

“隐藏”的风险

景瑞控股创立于1993年9月,发轫于上海。成立当年便在上海开发了景瑞花园,该项目占地1.22万㎡,总建筑面积2.58万㎡,前后历时4年打造,于1997年9月竣工。

在上海盘踞12年后,景瑞控股才开始“走出去”。2005年,成立景瑞地产重庆公司,并落子重庆。2006年,深度布局长三角区域,先后进入江苏、浙江两省。2007年,景瑞地产天津公?#22659;?#31435;,正式进入环渤海区域。直至上市,这一布局未发生变化。

2013年10月,闫陈二人带领着销售额不足50亿元的景瑞控股成功登陆港交所。上市当年,景瑞控股增速惊人,实现销售业绩82.62亿元,同比增长75%。但,这样的增速并非常态,缓增随之到来。甚至,2015年景瑞控股还迎来了销售滑坡。百亿销售额姗姗来迟,2016年上市公司以167.85亿元的数值问鼎百亿。

2017年,景瑞控股成功进入?#26412;?#21644;武汉。“二手收并购”拿地方式在这一年得到倾斜,这点从其土地储备权益占比由2016年的81.81%降至57.22%就可以看出。此后,这一占比一直在50%边缘徘徊。

截至2019年中期,上市公?#23601;?#22320;储备约546.1万㎡。其中,权益面积约283.51万㎡,占比51.92%。值得一提的是,新近进入的武汉成为上市公司第三大土储区域,数值达91.49万㎡,但权益占比却不高,仅为38.19%。不难看出,通过合作开发越来越成为景瑞控股打进一个新区域的方式。

洪圣奇表示,以最少的资金拿地最符合中小房企的发展策略。相较龙头房企,景瑞控股在项目层面更适合做财务投资人。

过去两年,景瑞控股销售业绩光鲜亮丽,但权益金额却要逊色许多。据克尔瑞数据,2017年、2018年,上市公司分别实现权益金额130.4亿元和188.8亿元,较之相应流量金额悬殊。可以肯定的是,这一局面还将继续下去。

数据来源:上市公司历年年报

需要警惕的是,随着合作开发项目的增多,土储权益占比的走低。2019年中期,景瑞控股少数股东权益占比(50.8%)首次超越了归属于母公司股东权益。尽管如此,上市公司也没能扩大业绩,相反风险却在不断扩大。

?#26434;?#26223;瑞控股今后在市值管理方面的计划以及如何来控制三费费率,《商业观察》已发函至上市公司,截至发稿未收到回复。(见习记者 王志)

责任编辑:FD31
上一篇:创业板或将成为?#27597;?#30340;先行军
下一篇:最后一页

信用中国

  • 信用信息
  • 行政许可和行政处罚
  • 网站文章
分分彩app下载
11选5顺口溜 中国主要股票指数 体球网旧版即时比分网 竞彩足球比分 今天河北十一选五 松江一道搓麻将app 第一配资网 广西麻将作弊器 甘肃麻将代理怎么申请 同花顺e配资 杭州麻将骰子怎么看 球探比分手机 卡五星麻将必胜绝技 阿根廷篮球比分直播 打麻将单机版4399小游戏 电力板块